Pinjaman Perumahan -10 tahun vs 30 tahun

Assalamualaikum...

Ramai yang tak pasti.. kalau nak membeli rumah untuk pelaburan, berapa tahun yang sebaik-baiknya untuk kita pinjam. 10 tahun? 20 tahun? 30 tahun? Pilih yang paling singkat? Atau pilih yang paling lama?

Ada beberapa faktor yang harus kita lihat:-

Yang pertama adalah TUJUAN.

Apakah tujuan anda membeli rumah? Untuk pelaburan atau untuk duduk sendiri? Sekiranya anda buat untuk pelaburan, maka lebih baik anda ambil tempoh paling lama. Sekiranya untuk duduk sendiri, sebaik-baiknya ambil tempoh paling pendek. Ini adalah kerana, untuk duduk sendiri, kita terpaksa menanggung interest rate dari bank yang keluar dari poket kita sendiri. Sedangkan untuk pelaburan, penyewa rumah kita yang amat baik hati akan membayar interest bank tersebut.

Yang kedua adalah UMUR.

Sekiranya anda masih muda seperti saya... Ya.. saya masih lagi muda walaupun rambut dah makin tak beberapa nampak... Sebaik-baiknya ambil pinjaman yang paling lama. 30 tahun adalah baik. Kenapa? nanti akan saya ceritakan. Kalau anda berumur 50 tahun.. anda tiada pilihan lain selain daripada membuat pinjaman dengan tempoh singkat ataupun mendapat bantuan daripada anak-anak untuk buat pinjaman bersama.

Ada 4 sebab besar mengapa kita perlu ambil pinjaman di dalam tempoh paling lama :-

1. Pembayaran bulanan ke Bank akan Berkurang.

Bila kita buat pinjaman dalam tempoh 30 tahun, bayaran bulanan ke bank akan menjadi sedikit. Contohnya kalau pinjaman 20 tahun, bayaran bulanan ialah RM 800/bulan tetapi kalau pinjaman 30 tahun ia akan jadi 600/bulan. Sekiranya rumah anda disewa hanya RM 600/bulan, ada tidak perlu mengeluarkan wang dari poket anda untuk membiayai rumah tersebut. Jadi cashflow anda setiap bulan tidak berkurang. Beban anda boleh ditangani sekiranya tiba-tiba sesuatu terjadi contohnya tiada sewa sebanyak 1-2 bulan. Lubang di poket anda pun tidaklah sebesar mana.

2. Boleh mendapat Cashflow untuk tujuan pelaburan yang lain.

Sekiranya terdapat lebihan sewa daripada bayaran bulanan ke Bank, contohnya rumah disewa sebanyak RM 800/bulan dan bayaran bulanan adalah RM 600/bulan, kita akan ada lebihan cashflow sebanyak RM 200/bulan. Baki RM 200/bulan boleh digunakan untuk disimpan di dalam ASB atau dilaburkan ke Mutual Fund dan menjana pendapatan lebih tinggi. Ataupun kita boleh masukkan di dalam cash reserve sekiranya terdapat masalah di kemudian hari. Atau lebihan wang boleh kita simpan untuk jadi duit deposit untuk membeli rumah yang seterusnya.

3. Boleh menghasilkan pelaburan yang lebih besar

Ini diterangkan dengan baik oleh Dr. Dolf De Roos di dalam bukunya Property Riches. Sekiranya kita mempunyai wang RM 100,000.. kita mempunyai pilihan untuk membeli sebuah rumah dengan harga RM 100,000 tunai! Ataupun kita boleh beli 5 buah rumah yang berharga RM 100,000 dengan deposit RM 20,000 (20%) setiap satu dan bakinya membuat pinjaman ke bank sebanyak RM 80,000 (80%) setiap satu untuk 30 tahun.

Andaikan setelah 20 tahun rumah tersebut naik 3x ganda... Anda akan dapati portfolio anda tumbuh seperti cendawan. Orang yang membeli cash sebanyak RM 100,000 hanya mendapat RM 300,000 nilai aset sahaja. Tetapi yang meminjam dengan tempoh maksimum akan mendapat RM 300,000 x 5 buah rumah = RM 1.5 juta. Setelah ditolak dengan baki pinjaman maka bakinya sekurang2nya tinggal RM 700,000. Atau anda boleh jual 2 rumah dan membayar hutang 3 buah rumah yang lain... Anda ada aset bernilai RM 900,000! Tu belum masuk untung sewa lagi! Ini dipanggil financial leverage. Anda boleh baca artikel saya "the concept of Leverage" di dalam artikel pilihan saya.

4. Inflasi berpihak kepada anda!

Sekiranya anda memanjangkan tempoh bayaran ke bank, inflasi akan memihak kepada anda. Macamana tuh yer... Ok lah.. Anda membeli sebuah rumah dengan bayaran RM 500 sebulan selama 30 tahun. Anda sewakan rumah anda sekarang sebanyak RM 600 (dengan cashflow positif RM 100/bulan). Sekarang memang anda rasa RM 500/sebulan tuh sangat besar... Tetapi bagaimana selepas 25 tahun akan datang? Nilai RM 500 sebulan mungkin masa tuh cuma RM 100 sebulan sahaja kerana Inflasi. Tetapi cuba teka berapa nilai sewa masa itu? Mungkin 25 tahun akan datang sewa kan naik RM 1500 sebulan?. Kenapa tidak gunakan peluang inflasi ini? Bukan shj anda mendapat untung dari sewa tiap-tiap bulan dari tahun pertama anda meminjam tetapi anda dapat untung setiap bulan selama 30 tahun!

Walau bagaimanapun, strategi yang dicanangkan adalah bergantung kepada portfolio anda masing-masing. Ada sebahagian daripada kita mahu hidup bebas dari hutang. Ada yang berani menanggung risiko. Sebaik-baiknya, segala pelaburan adalah mengikut kesesuaian masing-masing. Azizi Ali pernah menulis, mungkin membeli 5 buah rumah dalam masa setahun adalah terlalu berlebihan, tetapi siapa yang ingin menghalang anda untuk membeli 5-6 biji rumah di dalam masa 10 tahun?