Thursday, November 29, 2007

MEMILIKI MAHLIGAI PERTAMA

Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh.

Membeli sebuah rumah untuk tinggal di dalamnya bersama ahli keluarga adalah suatu yang menjadi impian semua orang. Rumah tersebut tidak perlu terlalu besar. Sekadar sesuai untuk semua ahli duduk bersama-sama untuk bercerita tentang hal harian masing-masing, tempat makan untuk makan bersama dan cukup bilik untuk setiap orang tidur dengan nyenyak samada berkongsi katil ataupun tidak. Ada yang memilih rumah yang mempunyai tanah, ada yang tidak. Satu kajian menunjukkan bahawa orang Asia mempunyai kesukaan untuk membeli rumah yang bertanah sekiranya mempunyai kewangan yang baik, manakala Mat Salleh pula tidak beberapa kisah. Walaupun begitu, membeli rumah untuk tinggal sendiri perlu mengikut kemampuan kewangan pasangan yang membeli.

Membeli rumah adalah satu pelaburan yang sangat besar. Ia dikatakan satu-satunya pelaburan yang melibatkan wang beratus ribu ringgit sepanjang hidup kita. Ada yang mengeluarkan wang sehingga berjuta-juta untuk membeli sebuah rumah. Pendekata, ada di antara kita yang dengan bebanan kewangan yang ada akan hanya mampu memiliki SATU buah rumah sahaja seumur hidup. Wajarkah dengan menghabiskan wang yang begitu banyak kita hanya memandang mudah sahaja kriteria untuk membeli sebuah rumah?


Membeli rumah menelan belanja yang sangat besar bergantung kepada harga rumah. Ini adalah kerana membeli sebuah rumah yang berharga RM 200,000, menurut kiraan bank semasa, kita dikehendaki mengeluarkan wang sebanyak RM 20,000 sekurang-kurangnya untuk membayar deposit 10% dan baki RM 180,000 akan diselesaikan melalui pinjaman bank.

Sekiranya pinjaman bank mempunyai interest sebanyak 6% setahun selama 30 tahun maka keseluruhan interest adalah sebanyak 180% untuk 30 tahun. Maknanya secara ringkas jumlah interest dan pinjaman pokok yang perlu dibayar ke bank selama 30 tahun ialah RM 388,000 (dikira mengikut kalkulator bank). Ia adalah RM 188,000 lebih daripada harga rumah yang dibeli.

Untuk membeli sebuah rumah yang bernilai RM 200,000, terdapat pelbagai lagi bayaran yang harus disediakan selain daripada RM 20,000 @ deposit 10% tadi. Bayaran-bayaran lain adalah bayaran guaman dan duti setem yang dikenakan untuk menguruskan perjanjian jual beli. Setelah perjanjian jual beli dimeterai, yuran guaman termasuk urusan fotostat, pengangkutan, telefon dan stamping jual beli perlu dibayar dahulu. Jumlah yuran guaman juga boleh mencecah sehingga RM 3000.00.

Setem duti dikira sebanyak 1% daripada RM 100,000 yang pertama dan 2% untuk RM 100,000 berikutnya sehingga ke harga setengah juta. Setem duti adalah pembayaran ke pejabat tanah dan tidak ada kena mengena dengan bayaran kepada peguam. Untuk rumah yang biasa-biasa sahaja, setem duti boleh mencecah sehingga RM 3000. Jadi, jumlah bayaran kepada pihak peguam untuk menyelesaikan urusan pembelian rumah boleh mencecah sehingga RM 6000 untuk kedua-dua bayaran yuran guaman dan setem duti.


Ia tidak berhenti di situ. Untuk pinjaman melalui bank, bayaran guaman kepada peguam bank juga akan dikenakan sebagai yuran menyediakan deed of assigment. (Kita berurusan dengan 2 peguam - peguam untuk beli rumah dan peguam bank). Untuk urusan lebih mudah, ramai orang menggunakan peguam yang sama untuk urusan pembelian rumah dan urusan pinjaman bank. Tetapi ini juga tertakluk kepada panel bank yang diwakili peguam itu.

Oleh itu sekiranya dicampurkan segala ongkosnya, duit yang perlu disediakan untuk membeli rumah yang berharga RM 200,000 boleh mencecah sehingga RM 30,000.


Adakah simpanan akaun 2 anda di KWSP mencukupi untuk membayar 10% duit pendahuluan untuk membeli rumah?. Biar kita kira sama-sama kira. Sekiranya gaji anda RM 3000 ke atas, simpanan bulanan KWSP untuk akaun 2 adalah lebih kurang RM 300 sebulan (30% daripada jumlah potongan KWSP termasuk caruman majikan). Untuk mencapai ke angka RM 30,000, anda harus menyimpan selama 100 bulan atau lebih daripada 8 TAHUN!. Ini bermakna sekiranya anda hanya mengharapkan wang dari KWSP, anda hanya boleh membeli rumah sendiri pada umur 30 tahun sekiranya gaji anda RM 3000 ke atas dan mula bekerja pada umur 22 tahun. Tetapi jikalau isteri juga mencarum di KWSP mungkin proses ini lebih pantas.

Memandangkan kesukaran yang dihadapi untuk membeli sebuah rumah, anda sepatutnya lebih BERHATI-HATI memilih rumah pertama yang anda ingin beli kerana ia mungkin akan menjadi rumah terakhir anda.
Wallahu A'lam..

11 comments:

Nadlique said...

Salaam Dr. Azwan,

Saja nak tanya pendapat seorang pelabur hartanah yang berpengalaman.

Biasanya kalau nak beli rumah sendiri, bank akan menentukan jumlah pinjaman supaya "loan repayment amount" tu tidak melebihi dalam lingkungan 33% daripada gaji individu tu (betulkan saya kalau silap). Jadi, katakan seseorang tu dia buat pinjaman bank, bayaran bulanannya 33% daripada gaji. Macam mana pulak kalau pada masa depan dia nak nak dapat "approval" bank utk pinjaman "property investment" yang lain?

Biasanya Dr. buat macam mana?

Dr Azwan said...

Betul Nadlique. bank akan memberi pinjaman bulanan dalam jumlah 1/3 daripada jumlah pendapatan bulanan. Itu untuk rumah duduk sendiri. Yelah kalau kita duduk dalam rumah tuh takkan rumah tuh kita sewa kan.. ia jadi liabiliti (tanggungan) lah kan? (Refer buku Rich Dad Poor Dad - untuk mengetahui liability dan asset). So, kalau dalam income sheet kita rumah tuh akan mengurangkan income kita.

OK... katakan awak tak tinggal rumah tu, awak sewakan. Katakan sebulan bayar ke bank RM 900, tapi sewakan RM 1200. Bila nak beli next rumah, kita tunjukkan income kita still sama macam dulu, tapi kita sertakan sekali Rental Agreement yang di stamped. Iaitu RM 1200 (ada RM 300 positive income sebab bayar bank RM 900), bank akan kira itu termasuk income RM 300. Tapi dengan syarat, segala pembayaran ke bank sebelum ni tip top!. Kalau tonggang langgang bayar bank - rental agreement tuh akan dibakulsampahkan... huhu tak bernilai. Kalau dah ada 4-5 properties - semuanya ada rental agreement, bank akan consider kita sebagai investor dan senanglah nak buat pinjaman bank untuk beli rumah next time.

Wallahu A'lam.

Anonymous said...

dr.azwan, saya nak bertanya la pendapat tuan yg bijaksana lagi berpengalaman ni.

saya belum lagi membeli rumah tetapi saya dah berkenan ngan satu rumah ni. milik jiran saya tapi dah lama tinggal. jiran saya ni pun dah maklum saya nak beli rumah ni. dia pun dah war2kan pada jiran2 lain bahawa rumah ni nak dijualkan pada saya. buat pengetahuan dr, jiran2 saya pun berkenan nak beli rumah ni. tapi tuannya ada masalah dgn bank. dia dalam proses nak settlekan la ni. tu sebab tak jual2 lagi.

kebetulan suami saya dah bertukar tmpt keje. saya bercadang nak menyewa saja rumah ni sementara nak tunggu dia jual pada saya. tapi keadaan rumah ni memang dah teruk sangat sebab dah lama tinggal. kepala paip hilang, wire elektrik mana yg mounting on wall tu semua dah ditarik, lantai parker rosak, cat lusuh sebab kena air, anai2, dll. pemilik umah tu tak benarkan saya sewa, tapi dia benarkan saya duduk rumah dia ni secara f.o.c sementara dia nak settlekan kes rumah dia ni. dengan harapan saya dapat jaga rumah tu.

seronok tu memang seronok. org bagi duduk free. tapi tak la free mana pun. banyak rosaknya. kira timbal balik la kalau saya kene buat maintenance. yg saya risau, ni kebenaran mulut saja. saya takut nanti bila dah baiki, tiba2 tuan umah tak jadi jual. ataupun jual mahal sebab dah elok. walhal saya yg baiki. ataupun kalau la tuan yg memberi kebenaran ni meninggal, apa jadi selepas tu. kot2 ahli keluarga dia tuntut & tak jadi jual.

kalau tak duduk situ pun saya susah hati. sebab bila tak berpenghuni, akan ada org yg pecah masuk utk ambil wire, paip lektrik & barang2 yg ada dalam rumah tu mcm yg berlaku skrg. kalau saya duduk situ at least org takkan berani nak masuk sesuka hati lagi. satu lagi yg saya risau ialah mulut jiran2. nanti apa pulak kata mereka. sebab selama ni kunci rumah jiran saya ada pada ayah saya. & ayah saya pun selalu kemas halaman rumah jiran saya ni sebab semak sangat. nanti org kata ayah saya ambil kesempatan bersihkan rumah tu sebab nak bagi anak (saya la) duduk. walhal tuan umah yg bagi. macam saya kata tadi, rumah ni menjadi idaman jiran2 saya sebab tanahnya yg sangat luas, berhampiran dengan library, padang mainan, berangin, berhampiran dengan sekolah dll. tuan rumah jarang sekali datang menjenguk rumah dia.

apa pendapat doktor? wajarkah saya terima pelawaan jiran saya utk duduk percuma? rasa macam termakan budi pulak. atau perlu kah saya membuat perjanjian bertulis utk duduk rumah ni? yelah, nama org lain kan. perlu kah saya membuat perjanjian dengan menggunakan lawyer? nanti apa kata jiran saya tu pulak. macam tak yakin aje dengan keihklasannya.

kalau dr ada pendapat bagitaula ya. saya masih dalam proses nak pertimbangan la ni. saya perlu cari rumah sewa secepat mungkin sebab suami saya mulai bulan depan dah bertukar tempat keje. kebaikan satu lagi nak bagitau, kalau saya duduk umah ni, selain boleh jaga saya tak perlu susah payah nak berpindah ke tempat lain kelak. sebab saya memang dah decide nak duduk situ sehinggala pencen nanti.

Dr Azwan said...

Pertama sekali puan kena faham bahawa - nilai rumah akan turun harga tetapi tanah di mana tapak terbinanya rumah itu sentiasa naik harga. Bila kita beli rumah kita memang lah kena tengok rumah itu, tetapi pembeli yang bijak sentiasa tengok tanah di mana rumah itu didirikan. Keluasannya, lokasinya dsbg. Daripada cerita puan, saya rasa rumah ini sangat menarik kerana tanahnya yang luas. Maka, lebih baik puan teruskan usaha untuk mendapatkannya.

Kedua - Harta boleh dinilai. Sebenarnya puan boleh cari independent valuer untuk menilai tanah dan rumah itu. Mungkin puan kena bayar di dalam RM 150 untuk mendapat penilaian rumah tersebut.. tapi syyy.. jangan bagitahu sesiapa yang puan menilai rumah tersebut. Daripada penilaian rumah itu, puan boleh agak berapa harga keseluruhan rumah dan tanah, jadi ini boleh menjadi anggaran harga untuk puan beli ataupun harga tawaran yang boleh puan ambil.

3. Puan kena ada lawyer. Dalam Qur'an pun kalau berhutang kena ada dokumentasi dan saksi, ini kan pula nak sewa/beli rumah. Saya risau sekiranya terdapat kaveat yang menyebabkan rumah itu tidak boleh berpindah milik. Jikalau ada kaveat, maka puan akan mengalami kerugian. Oleh itu lebih baik puan berbincang dengan lawyer tentang kaveat.

5. Komunikasi puan perlu betul. Puan kena tanya secara jujur dengan penjual itu, rumah itu sudah uzur dan kemungkinan hendak membaikinya mengambil masa dan kewangan. Segala urusan pengubahsuaian dan harga pengubahsuaian sepatutnya diletakkan di dalam perjanjian sewa beli atau perjanjian pembelian. Semua resit untuk pengubahsuaian perlu disimpan untuk rujukan atau tindakan mahkamah kemudian. Ini juga memudahkan kedua-dua pihak sekiranya tidak jadi menjual - maka puan berhak mendapat pampasan dan nilai pengubahsuaian tersebut.

6. Saya mencadangkan sekiranya puan hendak membeli juga dan lawyer mendapati tiada kaveat, maka puan boleh membuat simple agreement dengan penjual bersama "earnest deposit" mungkin 3% daripada harga yang dipersetujui penjual supaya penjualan rumah itu di secure. Ini Dengan ada sedikit deposit puan menunjukkan minat puan terhadap rumah tersebut. Wang tersebut disimpan oleh lawyer. sekiranya urusan penjual selesai dan beliau berhasrat untuk menjualnya kepada puan maka proper Sales and Purchase agreemt beserta baki 7% deposit boleh diberi. Atau jika tidak jadi, earnest deposit boleh dipulangkan.

7. Saya rasa simple agreement with earnest deposit perlu dibuat sebelum pengubahsuaian di adakan.

8. Matlamat puan kena jelas tentang hasrat nak beli rumah ini. Oleh itu segala macam pandangan jiran, rasa tak puas hati jiran, perasaan tak beberapa senang jiran - yang semuanya pada pandangan saya tidak berasas (mungkin puan je yang rasa macam tu) tidak patut menjejaskan hasrat dan matlamat puan.

Mungkin ada cadangan tidak sesuai, tapi mungkin ada yang boleh dipraktikkan. Puan boleh inform saya kemudian akan kemajuan hal ini ya...

Anonymous said...

terima kasih dr. saya akan cuba berbincang dgn suami utk praktik cara yg ke-6 tu. cara tu saya rasa lebih secure & tidaklah rasa terlalu terhutang budi.

pasal jiran tu sebab saya segan sebenarnya. tuan rumah percaya pada saya sebab kami dah kenal sejak saya kecil lagi. dah 23 tahun dah. saya takmau la ada cerita2 yg kurang enak timbul di kalangan jiran2 disebabkan saya duduk secara PERCUMA kat rumah tu. bukan ada pertalian saudara pun. atas dasar persahabatan antara keluarga saja. at least kalau dah bayar 3% lega la sikit hati saya.

saya akan inform bila ada perkembangannya. at least pembaca2 yg lain boleh belajar sekiranya mereka juga menghadapi kes yg seakan2 dgnnya. cuma nak tanya la. 'kaveat' tu apa? and simple agreement tu macam mana? simple agreement macam penyewa & pemilik rumah selalu buat ke? i mean agreement yg takde mati stamp tu ke? minta maaf. saya memang betul2 takde pengalaman beli rumah.

Anonymous said...

tuan rumah kata dia memang nak jual pada saya bila masalahnya selesai tapi belum berhasrat utk memulakan proses jual beli lagi. dia cuma suruh saya duduk situ secara percuma supaya saya boleh tengok2kan rumah dia. boleh ke kita lantik lawyer & mula bayar 3% tu sedangkan tuannya belum lagi berhasrat utk memulakan proses jual beli & tidak juga berhasrat untuk menyewakannya? macam mana tu?

Dr Azwan said...

1. kaveat itu pegangan terhadap rumah tersebut. Katakan, penjua itu muflis dan seluruh hartanya dibekukan oleh mahkamah untuk membayar hutang, rumah itu akan ada kaveat dan tidak boleh berpindah milik. Contoh lain, suami isteri bercerai dan ada dispute tentang harta pencarian, peguan pasangan akan meletakkan kaveat ke atas rumah , supaya ia tidak boleh dijual. So, kalau pun nak beli, bayar deposit tengok2 ada kaveat. kan ia membuang masa dan wang.

2. Puan kena buat agreement bertulis tentang pengubahsuaian rumah itu. Macamana nak duduk kalau tak ubahsuai. Kalau dah ubahsuai macamana sekiranya rumah tak jadi jual. Siapa nak bayar perbelanjaan ubahsuai. Kalau tak nak buat agreement beli pun, buat la agreement ubahsuai.

3. Puan kena evaluate nilai rumah itu sebelum apa-apa pengubahsuaian di buat untuk memastikan nilai rumah sebelum diubahsuai. Ini akan memudahkan pengurusan jual beli kemudian.

Anonymous said...

perjanjian ubahsuai kene pakai lawyer jugak ke?

zila said...

salam.. dr.. saya nak tanya ttg bayaran peguam...saya dah beli rumah teres link berharga RM120K...full BBA dari bank Islam... tapi utk bayaran peguam n takaful, guna duit sendiri..kiranya pembiayaan saya RM120K.
kalau boleh saya nak tahu dengan detail anggaran bayaran sepatutnya kepada peguam dan bila..kerana saya mmg tak tahu ttg selok belok ni.
Jumlah yg telah saya bayar adalah RM7100. dan baru2 ni saya mendapat surat dari pihak peguam...terdapat bayaran lagi...berjumlah RM3678... bayaran ini adalah utk pecah geran dan gadaian... oleh itu jumlah yuran guaman saya menghampiri RM10K...adakah nilai 10K utk guaman berpadanan dengan harga umah saya atau terlalu mahal?
ada ker lagi bayaran guaman yg akan datang dan bila?

baru2 ini juga saya refinance rumah ni..sebab dulu 7.7% sebelum ada BFR... sekarang saya amik BBA juga..tetapi refinance dgn harga lebih tinggi 135K termasuk bayaran takaful. Pihak bank cakap promosi, free legal fees n duti setem...betul ker dr? ataupun diorang dah masukkan dalam pembiayaan kita tu?kes hidden cost ker.. sebab saya dah bayar duit rumah lebih kurang RM 22K(3thn) dah..tapi bila nak refinance ni...nilai hutang kat bank RM113K lagi..kiranya baru berkurang RM7K jer...huhuhu...
lagi satu saya pernah gak minta penyata aliran bayaran saya dah interest bank..so saya dapat tengok berapa jumlah sebenar kita bayar..dah berapa interestnya ikut peredaran semasa. tapi pihak bank kata tak der la...adakah saya berhak utk minta perkara ini? sekarang, saya cuma terima aja bulat2 apa yg pihak bank bgtau...walaupun dalam hati cam tak puas hati jer...yer la..dah 22K bayar...7K jer kurang....saya ni kira cam hamster dalam artikel Dr tu laa...mkn gaji..gaji ciput jer...huhuhu...klau leh bnyak benda saya nak tanya dr ni.... :)

Anonymous said...

A'kum Dr, nak minta nasihat dan pandangan Dr,

Ada agen nak jual rumah di vista angkasa, kerinchi pada harga RM190 k. Jumlah itu termasuk parking berjumlah RM15k. Saya kini dalam dilema kerana ada seorang lagi buyer hendak membeli apartmen berkenaan yg terletak di tingkat 1. Kini, apartmen itu ada orang sewa RM1,200 sebulan. Masalahnya, wajar tak saya ambil atau apa pandangan doktor mengenai apartment berkenaan. Satu lagi, mcm mana saya nak tahu mengenai value apartment itu. Sekian...

Anonymous said...

Dr ni pon da menghilangkan diri..wakakakak mati da agaknye..wakakakaka

Related Posts with Thumbnails